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去年11月，中央财经领导小组提出化解房地产库存。半年多来，部分城市的房价掀起了新一轮的上涨。紧随房价上涨，新的地王如同奔腾的江水，后浪迅速赶超淹没前浪。与此相反，其他多数中小城市的库存依旧居高不下，有的甚至还在增加。面对这种局面，舆论界有的抱怨投机者炒房；有的抱怨地王打横炮；有的解释说这是去库存使城市房地产呈现出分化局面。这些说法不能不让人联想起去库存之前中国房地产调控历程中数次出现过的局面。

把中国城镇居民住房作为一种产业起步于1998年，标志是当年7月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发23号文件）。有学者将这个文件看作“福利分房”与商品化住房的分水岭。18年后的今天，重读这份文件，仍然感到该通知的立意和具体办法，确有不少让人期待的举措，如果能落到实处，城镇居民的住房条件有望得到逐步改善，尤其是它尊重和保留了居民的多元居住选择权。可惜的是，23号文件的具体措施还没有得以落实，有的城市就上有政策，下有对策，实行了与23号文件精神反向操作的土政策。

2003年，新一届政府接手后不久，8月12号，国务院出台《关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发18号），不仅没有遵循23号文件精神，制止有些地方的土政策，相反，还以“实现多数家庭购买或承租普通商品住房”取代了23号文件明确的“中低收入家庭购买经济适应住房”的住房供应政策。

2003年以来，房地产业有过几次大的调控。但每次调控都是同一个结局，就是房价、地价大幅度的上涨。这次去库存会不会沿着这条路走下去，目前的态势看，不能说没有这种可能。比如，“分化”的说法就容易给人造成错觉，好像最近频频上演的房价、地价飊涨的城市是供求关系造成的，房地产政策没有问题。但事实恰恰是现行房地产政策和制度造成了这些城市的房价、地价无节制的上涨。而这些城市的房地产又引领和左右着中国房地产业的走向。

从1998年到今天， 中国房地产业已走过了18年的风雨历程，该到了认真反思一下的时候了——中国房地产业的问题是什么？根源在哪里？进而寻找解决的途径。

一、漠视居民多元选择住宅方式的权利，漠视人的自然需求和精神需求，耗费珍贵土地和建筑材料所堆砌的房子，密度高，宜居性低，多半是建筑垃圾

我居住的城市位于长江中游的一条支流上。这座城市夏天长，气温高。冬天又阴冷潮湿，有取暖设施的家庭极少，多数居民过冬只有“硬扛”，冻手、冻脚、冻脸、冻耳朵的不在少数。太阳是居民冬天的至宝，但恰恰冬天的太阳却很稀少。2015年11月至2016年1月3个月中，晴天和太阳偶尔露下脸，瞬间就变卦的天只有20多天。这样的气候条件下，房屋的采光和通风，成为居民的基本要求。2003年以后，这座城市建的商品房几乎都是高层楼房。这些高楼中，板楼不到一成左右，八成以上是塔楼，有“品”字形的，“工”字形的，甚至还有“王”字形的。这些塔楼楼与楼之间相距很近，不少六、七十米高的楼盘之间南北相距不到50米，有的甚至只有二、三十米。这样的房子要么是采光的不通风，通风的不采光，要么是既不采光又不通风。

近十多年来新建的城市居民住房宜住性低，固然与房产商追逐高额利润有直接关联，但更重要的原因是城市建设理念出了偏差，忘记了城市建设要真正以人为中心，要与大自然和谐相处的宗旨。现行城市规划不论地域气候差别，要求按人平100平方米以内规划。2002年3月11日建设部颁发《城市居住区规划设计规范》明确的人均居住用地控制指标分别为：低层28—47平方米，多层18—28平方米，高层17—26平方米。这个规范还明确，城市住宅日照标准冬至日≥1小时，大寒日≥2小时。长江流域冬至这一天日照时间一般在10小时左右，但居民享受阳光的权利在规范上却只有1个小时，在规范上就没有保障居民另外9个小时的权利，在实际执行中就更难保障了。

最近，有学者考察了东京六町目后得出结论说：“城市是由密度定义的”，中国“下一程的城市化很可能是从扩张变成紧凑，不光要问城市是大还是小，还要问够不够密”。这位学者想提高我国城市土地利用效率，终止城市摊大饼现象的想法没有错，但这样定义城市就未免偏颇了，弄不好会使已经有几分迷茫的中国城市建设在歧途上愈走愈远。

首先城市不是由密度定义的，而是由功能定义的，这从汉字“城”与“市”的含义及其实际演化过程就可以看出来。国外大概也是如此。比尔·盖茨住居的小区无疑是城市，但其密度就可想而知了。其次，六町目只是一个微型小区，六町目的密度不能代表东京的密度，就像华尔街的密度不能代表曼哈顿的密度，曼哈顿的密度不能代表纽约的密度一样。再次，考量一个具体区域的建筑密度，要把居民住宅密度与其他密度区分开来，从居住的角度看，居民最关心的是住宅的密度，而不是工商产业建筑的密度。现实中，我国多数城市住宅建设的密度不是“够不够”的问题，而是“太够了”，“够过度了”，是要把过度的“密”调整到适度的“密”的问题。

近十多年来，我国城市居民住宅密度攀升与地价、房价的攀升幅度几乎是形影相随的。毫无疑义，地价高是中国城市居民住宅过密的推手。但这只是一个因素，更深层的原因是在人多地少国情名义下的错误的逻辑推理。我国人多地少是谁也不会否认的事实，但人多地少就应该牺牲人选择住宅方式的权利和住房质量为代价吗？

我国城市居民住宅建设的权利，不能全部交给房产商，应该还权给居民，还权给建筑商及合作互助建设组织或自然人。居民可以选择购买房产商的房子，也可以通过合法渠道取得土地使用权自行建房、合作建房、互助建房或委托建筑高承建。住房形式应当百花齐放，多式并存。提倡集约型的楼房，但平房、低层楼房、窑洞等形式都应允许存在。合院式住宅在我国有3000年历史，而且一直没有中断过，是世界住宅建筑史上的一个奇迹。从宜住和弘扬中华家族居住文化的优良传统出发，仍然有必要保留居民选择合院的权利。

城市居民住宅密度要适当，城市其他建筑的密度也不能过高。今天中国城市密不密，不谈那些被堵塞在路上望不到头的车阵，也不谈那些为销售自产的蔬菜瓜果找块落脚之地而犯愁，经常被相关管理人撵得到处乱跑的挑担和麻木。看看自己到菜场买菜、早晚出门遛弯的拥挤情形，想想为找块跳广场舞的地方而难以如愿的大妈的感受就是最好的答案。2012年7月下旬，北京市区发生严重渍灾，生命财产遭受惨痛损失。长江中下游流域的多数城市，遇到稍大一点的雨，就会形成渍灾。2008年8月底，一场区域不算大、时间不算长的秋雨，我生活其中的这座城市数平方公里渍涝成灾，我居住的楼盘被淹1米多深。为什么会这样呢？是因为城市建设没有给人和人的活动留下必要的空间，没有给雨水这一极其珍贵的资源留足必要的地盘。不少城市在湖泊湿地里大兴土木，把明河变成箱涵埋在地下，再在上面建房，严重破坏了水脉水系。近两年，我国不少城市借鉴国外经验，筹划地下管网建设，不少人把目光转向巴黎的地下管网。六月上旬，巴黎也遭遇了严重的渍涝灾害，给那些希望地下管网消解中国城市渍涝灾害的人们敲了一个警钟。中国的气候，尤其是长江流域的气候与巴黎有很大差别，希望像巴黎那样地下管网建多一点，建大一点就能解决自己管理的城市渍涝问题的管理者是否能够如愿，不能不打个大问号。实际上，我们的祖辈在如何与水和谐共处上积累了丰富的经验和智慧，都江堰、赣州古城、武当山古建筑群等水利系统就是既古老又鲜活的城市建设教科书。我们应当以这些经验和智慧为指导，来寻找规划体现各个不同城市自然特征和现实特色的合理的最佳的密度。

二、暴殄天物，无休止地大拆大建，加剧了原住民与政府、房产商的紧张关系，造成了越来越严重的生态灾难

我国政府动员要求甚至责令居民拆迁自己的房屋及相关配套设施的现象从上世纪五、六十年代就开始了。起初是零星的、局部的，主要是水利设施建设，比如新安江水库建设因水位提高，将要被淹没的村庄以至淳安县城都施行了搬迁。八十年代及以后的高速公路、高速铁路建设，北京亚运会场馆建设造成了一定数量的拆迁，这些都是为了服从公共基础设施建设，拆迁面呈线状或点状状态，总的看，被搬迁居民和社会基本上是认同和接受的。

2003年以后，拆迁之风开始刮向全国的城市与乡村。2013年12月，中央城镇化工作会议要求，在促进城乡一体化发展中，要注意保留村庄原始风貌，慎砍树，不填湖，少拆房。当时，这种诗意化的表达让很多人耳目一新，觉得大拆大建的问题有望得到解决了。但是两年多来的实际再一次让人失望。拆迁之风不仅没有收敛，而且势头更猛了。时至今日，已然成了地方各级政府的一项重要任务。2016年北京地区要拆除1500万平方米违建，今年上海仅闵行一个区就要完成拆违1000万平方米。不少地方的市长、区长以及部门负责人都肩负有年度拆迁任务。这不能不说是我们这个时代的一个痛点。

拆迁的理由都很充足，有的甚至冠冕堂皇到了极致。起初是危房改造，后来又统称为危旧房改造，筒子楼改造，招商引资项目建设，老城区改造，城中村改造，新农村建设，最具杀伤力也是造成矛盾激化以致引发暴力事件最多的是两把剑，一把是尚方宝剑——棚户区改造，另一把是违规建筑的法律之剑。

棚户区改造起步于2008年底。当年12月20日，国务院办公厅颁发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发131号）。当时，华尔街金融危机给我国经济造成的下行压力已经显现。为了应对这一压力，促进经济平稳较快增长，专门出台了此《意见》。该《意见》把“加大保障住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题”作为促进房地产市场健康发展的第一要项。实施国有林区、垦区、煤矿的棚户区改造的范围和产权关系的表述明确，地方执行中有关方面容易形成共识，是一项深受相关棚户房居民称赞的政策。

但是，该《意见》关于“实施城市棚户区改造”的表述就出问题了，将危旧房、筒子楼都视同于棚户区。“城市棚户区”这个提法本来就含混不清，什么是城市棚户区？棚户区有多少棚户房？各个棚户房的产权关系相不相同？各个棚户房的质量相不相同？城市棚户区的提法就是一本糊涂账，再把危旧房、筒子楼加进去，就更成了一个大杂烩。况且，危房的危险程度和产权属性更是千差万别，更何况旧房和筒子楼。

先天不足的大杂烩式“城市棚户区改造”政策，到了地方后，就成了一把万能的“尚方宝剑”。北京市今年棚户区改造完成指标在3.5万户以上。北京市西城区今年初启动的白纸坊地区重点棚户区改造项目，涉及居民总户数近5600户，其中包括32栋简易楼、43栋危旧楼和3500余间各类平房，占地面积29公顷。这片所谓的重点棚户区推倒重建的原因是：“区内的房屋多是“在五六十年代建成的老房子，结构简易，房屋拥挤，居民人口密度大，流动人口多，市政设施不齐全，设施老化等诸多问题”。可以看出，这个所谓的“棚户区”的房屋主要是上世纪五六十年代建成的房子，今天不过60年左右。60年左右的房子就都要推倒重建吗？如果这样，北京的四合院等老房子不是早该抹平吗？视野再大一点，意大利威尼士、佛罗伦萨如今还保存着、使用着早期工业革命时期的建筑当如何论处呢？“设施老化”、“市政设施不齐全”的问题就更不应往“城市棚户区改造”这个大杂烩里塞。设施老化可以更新，市政设施不齐全可以补齐全。

“棚户区”改造之剑不仅指向了城市，也挥向了很多农村。有不少城市的城中村、郊区村甚至远离城区的村庄，在棚户区改造的名目下被连根拔起。今年3月22日，河南汝州市温泉镇部分村民与拆迁人员爆发了冲突。起因就是把村民的房屋“定义为棚户区”，但实际上是2011年才盖起来的新房。

与犹抱琵琶半遮面的棚户区改造相比，拆违则是另一番理直气壮杀气腾腾的景况。今年刚开年，上海市闵行区就决战2016，紧锣密鼓“排兵布阵”，打响“拆违和环境综合整治战役”，要求完成1000万平方米的拆违任务，实现全区一盘棋，齐步走。2015年6月1日，海南省举行整治违法建筑3年攻坚行动电视